У квітні 2026 року Верховна Рада ухвалила в першому читанні проєкт нового Цивільного кодексу (законопроєкт № 15150). Серед новел, довкола яких уже точаться суперечки, — інститут посідання. Одні називають його кроком до європейського приватного права, інші — загрозою власності.
Замість гасел пропоную інше: факти, досвід країн, які цим шляхом уже пройшли, і кілька запитань, відповіді на які кожен читач знайде сам.
Що пропонує проєкт
Посідання (статті 568–591 проєкту в редакції першого читання) — це фактичне панування особи над річчю, незалежно від наявності права на неї. Стаття 570 закладає презумпцію — припущення, яке діє, поки не доведено протилежне: будь-яке посідання вважається правомірним.
Посідач отримує так званий посесорний захист (від латинського possessio — володіння): суд захищає сам факт володіння, не зʼясовуючи, кому належить право, — і цей захист діє також проти власника. Спір про саме право — петиторний (від лат. petere — вимагати) — це окремий, значно довший процес.
Конструкція не нова: вона походить із римського права і давно існує, зокрема, у Цивільному кодексі Німеччини (BGB). Тож найкорисніше, що можна зробити перед другим читанням, — подивитися, як вона поводиться в різних правових середовищах.
Іспанія: хроніка одного інституту
В Іспанії поєднання захисту фактичного володільця з повільними судами дало явище, яке сьогодні має власну назву — los okupas.
≈ 15 000 — стільки захоплень житла реєструвала Іспанія щороку
Місяці, а в затяжних справах — роки — стільки тривало судове виселення загарбника
Увесь цей час податки й комунальні платежі за житло сплачував законний власник
Із часом явище набуло ознак ринку. Зʼявилися посередники, які за плату «підбирали» порожні квартири охочим. Зафіксовані випадки, коли захоплене житло перездавали в оренду третім особам.
Виселення додатково гальмував «щит вразливості»: заява загарбника про соціальну незахищеність зупиняла процедуру. Паралельно виросла дзеркальна індустрія — приватні фірми з «виведення» окупасів і страхові поліси на випадок захоплення житла.
Держава роками намагалася виправити ситуацію частковими заходами, а найрішучіший крок зробила у квітні 2025 року — спеціальним законом: поліція дістала право виводити загарбників без судового рішення, якщо власник заявив про захоплення протягом 48 годин; суди зобовʼязано розглядати такі справи за прискореною процедурою у два тижні; дію «щита вразливості» щодо приватного житла обмежено. Ці зміни ухвалено через півтора десятиліття після початку кризи.
Не лише Іспанія
- Нідерланди, де сквотинг (kraken) десятиліттями був фактично легальним, заборонили його законом у 2010 році.
- Англія та Уельс у 2012 році перевели самовільне заселення в житло з цивільної площини у кримінальну.
- Франція у 2023 році, після резонансних справ про захоплені будинки пенсіонерів, потроїла покарання для загарбників (до 3 років увʼязнення та €45 000 штрафу) і скоротила процедуру виселення до кількох діб.
Можна сперечатися про причини, але напрям руху європейського законодавця протягом останніх пʼятнадцяти років простежується доволі чітко — і це рух у бік власника, а не фактичного володільця.
Німеччина: за яких умов інститут працює
При цьому в Німеччині, звідки інститут посідання значною мірою запозичено, він діє понад сто років — а іспанського сценарію, масового захоплення приватного житла, там не сталося. Придивившись, можна помітити дві умови, на яких тримається німецька конструкція.
Перша: той, хто заволодів річчю самоуправно, посесорного захисту проти витісненого володільця не отримує — таке посідання закон називає порочним. Друга: примус діє швидко — сквотера, який проник у чуже житло, поліція виводить у стислі строки, не чекаючи місяців судового процесу.
Іншими словами, працездатність механізму забезпечує не сама презумпція, а швидкість, з якою держава реагує на самоуправство. Там, де реакція швидка, інститут захищає мир. Там, де повільна, — захищає загарбника.
Українські вихідні дані
Тепер кілька фактів про середовище, в яке інститут пропонується перенести. Цивільні справи в українських судах нерідко тривають роками; виконання судових рішень — окрема, добре відома проблема.
Додається й економічний бік. Якщо відповідач не має ані майна, ані офіційних доходів, рішення про стягнення з нього збитків залишається на папері: виконати його нема з чого. Для особи без майна цивільна відповідальність стримувачем фактично не є — весь тягар часу і витрат несе інша сторона спору.
Варто памʼятати й те, що законні володільці — орендарі, зберігачі, заставодержателі — захищені вже сьогодні: стаття 396 чинного ЦК надає їм речово-правовий захист, зокрема й від власника. І що право власності гарантоване статтею 41 Конституції та статтею 1 Першого протоколу Європейської конвенції — тобто на терезах тут не «сильний проти слабкого», а два права людини, кожне з яких потребує захисту.
Окрема українська обставина: мільйони власників сьогодні фізично не «панують» над своїм майном — вони у війську, за кордоном, на окупованих територіях. Фактичний контроль над їхніми квартирами в цей час може здійснювати хтось інший.
Питання до другого читання
Проєкт ухвалено лише в першому читанні, текст допрацьовуватиметься. Наскільки безпечною виявиться нова конструкція, залежить, на мій погляд, від відповідей на чотири запитання:
- Чи отримає посесорний захист той, хто заволодів річчю самоуправно, — і чи буде це виключення прописане прямо, а не залишене на розсуд практики?
- Чи поступатиметься презумпція правомірності посідання записові в державному реєстрі, коли йдеться про нерухомість?
- Якими будуть строки розгляду посесорних спорів і виконання рішень — і чи буде швидка процедура доступна також власникові проти загарбника?
- Чи зʼявиться відповідальність за самовільне зайняття житла — на кшталт тієї, що вже існує для земельних ділянок (ст. 197-1 КК)?
Саме відповіді на ці запитання, а не назва інституту, відрізняють німецьку версію посідання від іспанської.
Іспанія у 2008 році таких запитань собі не поставила. Шукати відповіді їй довелося наступні пʼятнадцять років.
Ця стаття — аналіз законопроєкту, який ще може змінитися, а не юридична консультація.